Nel secondo semestre 2018 il mercato immobiliare logistico italiano si riconferma in costante crescita, con il Nord come traino del comparto. Focalizzandoci sulla location prime di Milano, è interessante evidenziare la variazione positiva del canone massimo di locazione del nuovo pari a +7,7% rispetto ai valori registrati nel 2014, anno poco fortunato per l’immobiliare. Sempre nello stesso periodo, registriamo una crescita meno accentuata anche per la locazione dell’usato che nell’area di Milano si attesta a +4,2%. Questo lo scenario emerso dal nuovo Borsino Immobiliare della Logistica H2 2018 di World Capital, che in questa edizione pone particolare attenzione alla tematica dell’e-commerce, uno dei principali driver della crescita del mercato delle locazioni per i prodotti nuovi costruiti ad hoc.

Per meglio comprendere i trend dell’e-commerce, in questo numero sono presenti alcune testimonianze dirette di ALIS, Fedespedi, Amazon Locker e Tannico, relative non solo alla distribuzione e alla logistica, ma anche alla grande sfida della home delivery. Negli ultimi anni, infatti, gli operatori si dimostrano orientati su ricerche che vertono su tagli maggiori ai 5.000 mq, con un 58% della domanda che si ricollega a tale casistica. Dando uno sguardo nel dettaglio alla locazione degli immobili nuovi, le location prime come Milano (canone di locazione medio 54 €/mq/anno), Roma e Bologna con un canone di locazione medio di 50 €/mq/anno si riconfermano destinazioni di grande appeal per i player della logistica. I prime rent per la locazione del nuovo, invece, vengono registrati nelle aree di Genova e Firenze che raggiungo entrambe un canone di locazione massimo di 60 €/mq/anno. Buone performance anche per Napoli e Olbia che registrano un canone di locazione medio del nuovo di 46 €/mq/anno. Spostandoci sulla locazione degli immobili usati, il comparto viene trainato prevalentemente dal Nord con le location prime di Milano (canone di locazione massimo di 50 €/mq/anno), Genova e Bologna, entrambe con un canone di locazione massimo di 45 €/mq/anno. Interessante da evidenziare anche la performance nel Centro della location prime di Firenze che nell’usato raggiunge un canone di locazione massimo di 53 €/mq/anno. Ad emergere nella locazione dell’usato anche alcune aree prime come Roma (canone di locazione massimo di 47 €/mq/anno) e nel Sud di Napoli, Olbia e Catania, che raggiungono un canone di locazione massimo di 40 €/mq/anno. Soffermandoci sempre sui canoni di locazione, la media nazionale nel secondo semestre 2018 si attesta a 40,87 €/mq/anno. Tra i canoni superiori alla media, sono interessanti da evidenziare gli scostamenti delle location prime di Firenze (12,38 €/mq/anno), Milano (9,38 €/mq/anno), Genova (6,13 €/mq/anno) e Roma (5,88 €/mq/anno). Tra i canoni inferiori alla media, invece, gli scostamenti minori sono quelli delle location come Piacenza (-0,87 €/mq/anno), Catania (-1,37 €/mq/anno), Palermo e Livorno (-1,62 €/mq/anno) e Cagliari (-1,87% €/mq/anno). Nel secondo semestre 2018, il mercato immobiliare riconferma un trend positivo anche nel comparto dei rendimenti. I rendimenti lordi interessanti da evidenziare sono: Bologna (6,3-7,2%), Roma (6,2-7,2%), Verona (6,4-7,3%), Genova (6,5-7,2%), Piacenza (6,5-7,4%) e Catania (6,8-7,8%).

L’area prime di Milano, invece, registra i valori più bassi con un rendimento lordo che si aggira intorno al 6% per gli immobili di nuova costruzione; nonostante ciò l’interesse degli operatori rimane alto per questa location. “L’e-commerce sta generando una grande propulsione per l’immobiliare logistico nazionale, soprattutto per quanto riguarda la locazione degli immobili nuovi. – dichiara Lucia Dattola, Dipartimento di Ricerca di World Capital – A contribuire alla buona salute del mercato immobiliare logistico nazionale, non è soltanto la crescita degli spazi immobiliari nuovi, ma anche la diminuzione del tempo medio delle trattative, che solo nell’11% dei casi supera i 12 mesi. Per quanto riguarda il tasso di sconto applicato, invece, esso è generalmente compreso tra il 10% e il 20%.”