Il mercato italiano del real estate nel settore della logistica continua a crescere, anche se i picchi raggiunti lasciano presupporre un rallentamento ciclico. In questo contesto non basterà più avere degli asset in posizioni strategiche. L’offerta infatti riceve una forte spinta all’innovazione dalla diffusione di robotica, automazione ed e-commerce. Inoltre, in un panorama caratterizzato da una scarsa offerta, aziende che hanno altri core business rispetto alla logistica tenderanno a dismettere portafogli real estate per concentrarsi sulle loro attività principali. Queste le evidenze principali che emergono dal “Report annuale sulla Logistica 2018” realizzato dal dipartimento di ricerca italiano di JLL, leader globale nei servizi immobiliari e nella gestione degli investimenti.

I TREND DEI PROSSIMI ANNI
Diversi segnali indicano un mercato in crescita, anche in fase di rallentamento ciclico. I rendimenti netti prime sono attualmente al 5,7%, il livello più basso degli ultimi 20 anni, inferiore anche ai livelli pre-crisi del 2007 (5,9%). Nei prossimi 5 anni ci si aspetta che questi rendimenti si decomprimeranno ancora ma lentamente, in linea con l’atteso aumento del costo del denaro e dei rendimenti dei BTP. Dall’altro lato i canoni prime sono cresciuti per 6 anni consecutivi e questo trend si prevede continuerà stabilmente anche per i prossimi 5 anni, fino a tornare al picco dei livelli pre-crisi (2008). Un altro trend riguarda l’outsourcing degli asset. Le aziende che hanno altri core business rispetto alla logistica tenderanno a dismettere grandi portafogli immobiliari legati alla logistica, immettendo sul mercato nuovi asset, in modo da investire le risorse sul proprio business principale. Questo vale anche per i grandi operatori della logistica, che così potranno recuperare risorse da investire in servizi innovativi e in tecnologia.

Gli asset pertanto saranno gestiti sempre più da soggetti altamente specializzati in ambito real estate. Inoltre, se da un lato la domanda di asset logistici è alta e la quota di investitori istituzionali cresce, dall’altro le aziende hanno esigenze e bisogni sempre più sofisticati, l’outsourcing quindi contribuirà alla creazione di asset di qualità. Nei prossimi mesi potremmo assistere alla nascita di joint ventures tra investitori e proprietari, così come alla creazione di fondi nei quali gli investitori forniscono il capitale e le proprietà agiscono come partner operativi.

ROBOTICA
L’automazione nei magazzini ha di molto superato il classico concetto di deposito e recupero delle merci, con sistemi pensati per una serie di funzioni aggiuntive, come ad esempio lo smistamento e la classificazione dei prodotti, la raccolta e l'imballaggio delle spedizioni. Il tutto realizzato con l’ausilio di nuovi sistemi tecnologici computerizzati. Lo sviluppo dell’e-commerce in particolare ha spinto le aziende a investire maggiormente in sistemi di questo tipo che supportano lo smistamento di grandi volumi di beni di piccole dimensioni, con ordini multi-linea e sistemi di trasporto performanti. Generalmente il miglioramento della produttività sarà raggiunto grazie all’utilizzo di robot, che assolvono un numero sempre maggiore di funzioni che vanno dallo scarico alla raccolta delle merci, fino all’imballaggio e alla spedizione delle stesse. Non basterà più avere degli asset in posizioni strategiche. Quello che cambierà sono le caratteristiche stesse dei magazzini, che si modificheranno nel lungo periodo, in base a nuove necessità derivanti da un utilizzo sempre più importante dei robot nella logistica. Ad esempio, i magazzini si svilupperanno in altezza anziché in larghezza, occupando meno suolo. I piani mezzanini diventeranno fondamentali per supportare i sistemi automatizzati e i robot. Inoltre, le caratteristiche dei pavimenti dei magazzini dovranno essere migliorate per sopportare carichi maggiori e uniformi.

OCCUPIER MARKET
Il mercato italiano ha concluso il 2018 con un assorbimento di spazi affittati di circa 1.420.000 metri quadri. Sebbene inferiore rispetto al 2017, il risultato è comunque più alto del 2016, così come della media degli ultimi 5 anni (+16%). Numerose sono le transazioni completate (93) ma con dimensioni medie minori rispetto all’anno precedente (15.300 mq nel 2018, 17.900 mq nel 2017). Un fenomeno dovuto parzialmente all’esplosione della logistica dell’ultimo miglio. Nonostante il significativo assorbimento di spazi in affitto da parte delle compagnie di e-commerce nel 2018 (circa 184.000 mq) i 3PL (fornitori di servizi logistici integrati) si sono confermati come leader di mercato coprendo il 44% dei metri quadri affittati, seguiti dalle aziende manifatturiere (22%), retailer (13%) e corrieri (6%).

L’assorbimento di spazi continua a mostrare una predominanza di fabbricati di classe “A” (più dell’80%), concentrati in nord Italia. A guidare questo trend è Milano con 880.000 mq registrati. Ma un buon assorbimento è avvenuto anche nella macro-area di Bologna (150.000 mq), a seguire Roma con 117.000 mq e il Veneto con 102.000 mq. La macroarea romana in particolare è stata quella che nel 2018 ha performato meglio registrando una variazione positiva di circa il 52% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Un segnale di fiducia emerge chiaramente, da parte del mercato, se si guarda ai progetti completati nel 2018. Dopo 5 anni di assenza, tornano a comparire i progetti speculativi, segno di fiducia nel mercato. Il pre-let resta tuttavia la soluzione più comune e conta l’83% dell’intera attività annuale. I progetti completati ammontano a 36 (+4 rispetto al 2017) e si sono concentrati nel nord Italia, in particolare nella macro-area di Milano i progetti finalizzati sono stati 20 (ovvero il 60% dei metri quadri totali). L’area di Bologna ha performato bene con 183.000 mq riguardanti 8 transazioni, mentre la macro-area di Torino ha totalizzato 160.000 mq.

INVESTMENT MARKET
Il 2018 rappresenta un anno particolare per il mercato real estate commerciale in Italia, con una decrescita dei volumi dovuta, non a una mancanza di liquidità, ma a una carenza di asset core. Con un volume totale di 8,3 miliardi di euro, l’Italia si posiziona al 14° posto per volume di investimenti in EMEA. I volumi sono inferiori del 24% rispetto al 2017 ma in linea con la media degli ultimi 5 anni. Il numero di transazioni è cresciuto significativamente, con 171 transazioni completate (17 in più rispetto al 2017). Il valore medio delle transazioni tuttavia è in calo, con una media più bassa rispetto all’anno precedente (49 milioni di euro nel 2018; 71 milioni di euro nel 2017). Il mercato vede un consolidamento dei flussi di capitali stranieri che nel 2018 hanno raggiunto il 63% del volume totale (74% rispetto al 2017).

Le fonti di capitali sul mercato italiano derivano per il 36% dal nostro stesso Paese (3 miliardi di euro), mentre per il 33% dall’Europa (2,7 miliardi di euro), il restante 28% deriva dal resto del mondo (2,4 miliardi di euro). Da un punto di vista geografico Milano si conferma il mercato più liquido, raccogliendo il 36% degli investimenti. Il volume totale registrato a Roma invece è stato di 2 miliardi, con un incremento su base annua del 69%. L’alto livello di competizione sul mercato milanese ha portato a un focus maggiore sulla capitale, confermando un buon livello di interesse per il mercato romano. Per quanto riguarda il settore della logistica, con volumi superiori al 2017 (al netto della transazione Paneuropea di Logicor), il mercato appare solido e in salute.

Il trend positivo osservato già nel 2017 prosegue nel 2018, con 24 transazioni e un considerevole volume di investimenti complessivo di 1.080 milioni di euro. Senza considerare il deal di Logicor, il mercato appare complessivamente in crescita del 40% rispetto all’anno precedente. Il boom degli investimenti in logistica rispecchia una crescente istituzionalizzazione del settore, così come un miglioramento dell’attrattività del mercato italiano per grandi investitori internazionali e un consolidamento della domanda di spazi per l’eCommerce. La sempre maggiore penetrazione dell’e-commerce sta incoraggiando molti operatori ad espandersi lungo tutta la penisola, inoltre sta spingendo molti sviluppatori verso progetti di riqualificazione e nuovi sviluppi, anche in aree non tradizionali. Il forte appetito per gli asset logistici, verso tutti i profili di rischio, ha spinto al ribasso i rendimenti prime in tutti i mercati chiave. Un ribasso ulteriore è previsto nelle quattro principali macroaree italiane, con i prime yields che probabilmente subiranno una ulteriore compressione nel corso del 2019. Tuttavia, grazie ad un’attenzione crescente verso il mercato del Veneto e un aumento dell’interesse verso l’area piemontese, è probabile che questi mercati vedano una riduzione ancora più consistente dei rendimenti prime.