09-02-2023
Presso l’NH Hotel Touring di Milano, si è svolta la tradizionale conferenza stampa di inizio anno di Prologis Italia, alla presenza di Sandro Innocenti, SVP Country Manager Prologis Italia, e del suo team, cresciuto considerevolmente in questi anni, al passo coi volumi registrati dall’azienda nel nostro Paese. Al 31 dicembre 2022, il Gruppo Prologis deteneva, a livello mondo, investimenti consolidati o in joint venture e progetti di sviluppo per un volume stimato di circa 113 milioni di mq in 19 paesi, al servizio di oltre 6.600 clienti operanti nei settori del b2b e commercio/ online fulfillment. Il tasso di occupazione in Europa nel 2022 è stato del 98,7% rispetto al 97,9% del 2021, in linea con il trend di crescita dell’Italia, che ha registrato 1,7 milioni di mq occupati per un totale 101 immobili arrivando ad un tasso di occupazione del 99,2% rispetto al 98,9% del 2021.
Detto questo, Sandro Innocenti parla anche delle previsioni sul 2023, che stimano nuove acquisizioni per 10 milioni di euro (nel 2022 sono stati 254 milioni di euro) e nuovi sviluppi per 22 milioni di euro, tirando le somme sull’anno appena concluso: «Un mercato a due velocità quello dell’immobiliare per la logistica nel 2022. Attivo ed ottimista nei primi 7 mesi dell’anno, più cauto e conservatore nell’ultimo trimestre. In questo contesto assai mutevole abbiamo registrato da un lato la continua ricerca di spazi logistici di qualità in zone strategiche e in ambito urbano da parte dei conduttori, e dall’altro un clima più riflessivo da parte degli sviluppatori ed investitori immobiliari».
Detto questo, Sandro Innocenti parla anche delle previsioni sul 2023, che stimano nuove acquisizioni per 10 milioni di euro (nel 2022 sono stati 254 milioni di euro) e nuovi sviluppi per 22 milioni di euro, tirando le somme sull’anno appena concluso: «Un mercato a due velocità quello dell’immobiliare per la logistica nel 2022. Attivo ed ottimista nei primi 7 mesi dell’anno, più cauto e conservatore nell’ultimo trimestre. In questo contesto assai mutevole abbiamo registrato da un lato la continua ricerca di spazi logistici di qualità in zone strategiche e in ambito urbano da parte dei conduttori, e dall’altro un clima più riflessivo da parte degli sviluppatori ed investitori immobiliari».
Cosa bisogna aspettarsi dunque dal nuovo anno a livello di immobiliare logistico? «Il 2023 si prospetta quindi come un anno di transizione in cui prevarrà una strategia attendista da parte di sviluppatori e investitori a fronte di tassi di occupazione degli immobili che si manterranno su livelli elevati e di un minor numero di investimenti principalmente focalizzati su immobili built to suit», sottolinea Sandro Innocenti. Per quanto riguarda i trend registrati, la richiesta del mercato per edifici build-to-suit rimane elevata e ha riguardato circa il 70% del take-up nuovo, mentre la logistica urbana continua a ad essere attraente, nonostante il rallentamento della crescita del settore eCommerce. Inoltre, l’acquisizione del portafoglio Urban Spaces ha consentito a Prologis di aumentare la propria presenza proprio nella logistica di prossimità dei mercati di Roma e Milano. Al 31 dicembre 2022, anche grazie a questa acquisizione, in Italia Prologis era proprietaria e gestiva circa 1,67 milioni di metri quadrati di strutture di distribuzione dislocate in 100 edifici nei seguenti principali mercati strategici: Milano (Paullo, Lodi, Novara, Piacenza, Cornaredo, Siziano), Bologna (Interporto), Roma (via Tiburtina, via Collatina -La Rustica, Monterotondo, Fiano Romano). A fine 2022 Prologis deteneva in portafoglio in Italia anche 70 ettari di terreni edificabili.
A Sabine Hutter, VP Capital Deployment, il compito di illustrare i nuovi sviluppi concretizzatisi nello scorso anno: «Nel corso del 2022 abbiamo completato e consegnato 58.000 mq di edifici build-to-suit e speculativi». Nel dettaglio:
- 22.000 metri quadrati per Conserva, Piacenza DC6;
- 22.000 metri quadrati per Torello Trasporti, Piacenza DC6;
- 9.000 metri quadrati per Torello Trasporti, Piacenza DC9;
- 5.000 metri quadrati per Logista, Tiburtina DC8.
Lato acquisizioni, «quella principale ha riguardato 32 immobili facenti parte del portafoglio Urban Spaces, per un totale di 259.000 mq di superficie locati al 100%. Prologis ha inoltre acquistato 25.000 mq di terreno a Castelmaggiore (Bologna) e 90.000 mq a Castelnuovo di Porto (Roma). Cessioni. Nel corso dell’anno Prologis ha ceduto in Italia 50.000 mq non adatti a sviluppi logistici», spiega Sabine Hutter.
A Sabine Hutter, VP Capital Deployment, il compito di illustrare i nuovi sviluppi concretizzatisi nello scorso anno: «Nel corso del 2022 abbiamo completato e consegnato 58.000 mq di edifici build-to-suit e speculativi». Nel dettaglio:
- 22.000 metri quadrati per Conserva, Piacenza DC6;
- 22.000 metri quadrati per Torello Trasporti, Piacenza DC6;
- 9.000 metri quadrati per Torello Trasporti, Piacenza DC9;
- 5.000 metri quadrati per Logista, Tiburtina DC8.
Lato acquisizioni, «quella principale ha riguardato 32 immobili facenti parte del portafoglio Urban Spaces, per un totale di 259.000 mq di superficie locati al 100%. Prologis ha inoltre acquistato 25.000 mq di terreno a Castelmaggiore (Bologna) e 90.000 mq a Castelnuovo di Porto (Roma). Cessioni. Nel corso dell’anno Prologis ha ceduto in Italia 50.000 mq non adatti a sviluppi logistici», spiega Sabine Hutter.
Uno sguardo “cauto” al 2023
Con Marco Colombo, VP Southern Europe Leasing & Customer Experience Lead, si entra nel vivo di quella che sarà la strategia di quest’anno di Prologis Italia, che conferma una diminuzione delle superfici disponibili sul mercato per via del significativo trend di sviluppo immobiliare registrano negli ultimi anni. Per quanto riguarda i canoni di locazione, quest’anno Colombo prevede al massimo un lieve ritocco in previsione di una domanda di mercato che non registrerà incrementi, ma si prevede avrà una certa stabilità nei prossimi mesi.
Quali i settori chiave che avanzeranno maggiore richiesta di superficie logistica? «Pharma e Food traineranno il mercato, seguiti dagli immobili per il last mile e per i 3PL. La grande differenza rispetto all’anno precedente la farà l’eCommerce, la cui richiesta è già in diminuzione dopo il boom coinciso con la pandemia» afferma Marco Colombo. I mercati di riferimento restano quelli di Milano (che dovrebbe restare stabile per quanto riguarda i leasing), Bologna (che a avuto una crescita di locazioni importante nel 2022 con una previsione di retention 2023 del 77% rispetto al 43.4% dell’anno prima) e Roma (sulla quale si prevede una lieve diminuzione del rent growth, da 4,2% al 3,5%).
La sostenibilità condivisa
Nel corso del 2022 è proseguito anche in Italia a ritmo serrato l’impegno di Prologis rivolto alla piena sostenibilità dei propri edifici e parchi logistici in linea con i propri obiettivi ESG, come affermato da Margaryta Hnatenko RECX Manager Milano. «Prologis Italia sta perseguendo un importante programma di efficientamento energetico chiamato SolarSmart che prevede l’installazione di pannelli fotovoltaici su tutti gli edifici. Nel corso del 2022 Prologis ha installato ulteriori impianti fotovoltaici per 2,5 megawatt portando così la produzione complessiva di energia elettrica a oltre 12 MW megawatt. Complessivamente attraverso gli impianti SolarSmart installati in Italia Prologis riduce le emissioni di CO2 di oltre 5.000 tonnellate anno». Dopo aver completato con successo nel 2021 il progetto pilota basato sulla filosofia PARKlife realizzato a Lodi in collaborazione con CEVA Logistics, Prologis Italia ha esteso la filosofia ai parchi di Romentino (NO) e Bologna Interporto.
Gli interventi PARKlife presso il Prologis Park Romentino hanno previsto la realizzazione di opere di urban art da parte di sei street artists italiani di fama internazionale; l’installazione nel parco logistico di un food truck aperto dalle 8.00 alle 15.00, per la prima colazione e il pranzo con servizio di consegna negli edifici del parco; e la creazione di arredi urbani, realizzati in collaborazione con Fercam Echo Labs in un’ottica di economia circolare, per rendere il parco più fruibile e dotato di luoghi che favoriscano la socializzazione. Presso l’Interporto di Bologna la filosofia PARKlife è stata dapprima declinata al mondo sportivo tramite la realizzazione del Prologis Sports Center: il primo centro sportivo mai realizzato in un parco logistico in Italia, dotato di 1 campo da calcetto, 1 campo da pallacanestro, 2 campi da padel, 1 palestra e spogliatoi.
A questo primo intervento è seguita nell’autunno del 2022 l’introduzione dell’urban art, con un progetto ambizioso che al momento vede realizzate 4 imponenti opere create da street artist italiani di fama internazionale. L’aspetto innovativo degli interventi realizzati all’Interporto di Bologna sta anche nel libero accesso al parco h24/7, rendendoli così sempre fruibili dalle comunità locali e agli appassionati di arte urbana. Nel corso del 2023 la filosofia PARKlife™ verrà estesa ad altri parchi logistici Prologis in Italia, fra cui quello di Piacenza.
Con Marco Colombo, VP Southern Europe Leasing & Customer Experience Lead, si entra nel vivo di quella che sarà la strategia di quest’anno di Prologis Italia, che conferma una diminuzione delle superfici disponibili sul mercato per via del significativo trend di sviluppo immobiliare registrano negli ultimi anni. Per quanto riguarda i canoni di locazione, quest’anno Colombo prevede al massimo un lieve ritocco in previsione di una domanda di mercato che non registrerà incrementi, ma si prevede avrà una certa stabilità nei prossimi mesi.
Quali i settori chiave che avanzeranno maggiore richiesta di superficie logistica? «Pharma e Food traineranno il mercato, seguiti dagli immobili per il last mile e per i 3PL. La grande differenza rispetto all’anno precedente la farà l’eCommerce, la cui richiesta è già in diminuzione dopo il boom coinciso con la pandemia» afferma Marco Colombo. I mercati di riferimento restano quelli di Milano (che dovrebbe restare stabile per quanto riguarda i leasing), Bologna (che a avuto una crescita di locazioni importante nel 2022 con una previsione di retention 2023 del 77% rispetto al 43.4% dell’anno prima) e Roma (sulla quale si prevede una lieve diminuzione del rent growth, da 4,2% al 3,5%).
La sostenibilità condivisa
Nel corso del 2022 è proseguito anche in Italia a ritmo serrato l’impegno di Prologis rivolto alla piena sostenibilità dei propri edifici e parchi logistici in linea con i propri obiettivi ESG, come affermato da Margaryta Hnatenko RECX Manager Milano. «Prologis Italia sta perseguendo un importante programma di efficientamento energetico chiamato SolarSmart che prevede l’installazione di pannelli fotovoltaici su tutti gli edifici. Nel corso del 2022 Prologis ha installato ulteriori impianti fotovoltaici per 2,5 megawatt portando così la produzione complessiva di energia elettrica a oltre 12 MW megawatt. Complessivamente attraverso gli impianti SolarSmart installati in Italia Prologis riduce le emissioni di CO2 di oltre 5.000 tonnellate anno». Dopo aver completato con successo nel 2021 il progetto pilota basato sulla filosofia PARKlife realizzato a Lodi in collaborazione con CEVA Logistics, Prologis Italia ha esteso la filosofia ai parchi di Romentino (NO) e Bologna Interporto.
Gli interventi PARKlife presso il Prologis Park Romentino hanno previsto la realizzazione di opere di urban art da parte di sei street artists italiani di fama internazionale; l’installazione nel parco logistico di un food truck aperto dalle 8.00 alle 15.00, per la prima colazione e il pranzo con servizio di consegna negli edifici del parco; e la creazione di arredi urbani, realizzati in collaborazione con Fercam Echo Labs in un’ottica di economia circolare, per rendere il parco più fruibile e dotato di luoghi che favoriscano la socializzazione. Presso l’Interporto di Bologna la filosofia PARKlife è stata dapprima declinata al mondo sportivo tramite la realizzazione del Prologis Sports Center: il primo centro sportivo mai realizzato in un parco logistico in Italia, dotato di 1 campo da calcetto, 1 campo da pallacanestro, 2 campi da padel, 1 palestra e spogliatoi.
A questo primo intervento è seguita nell’autunno del 2022 l’introduzione dell’urban art, con un progetto ambizioso che al momento vede realizzate 4 imponenti opere create da street artist italiani di fama internazionale. L’aspetto innovativo degli interventi realizzati all’Interporto di Bologna sta anche nel libero accesso al parco h24/7, rendendoli così sempre fruibili dalle comunità locali e agli appassionati di arte urbana. Nel corso del 2023 la filosofia PARKlife™ verrà estesa ad altri parchi logistici Prologis in Italia, fra cui quello di Piacenza.
