La conferenza stampa annuale di Prologis Italia – un appuntamento che per il real estate logistico è ormai un termometro affidabile di domanda, qualità degli asset e tensioni infrastrutturali – ha confermato che l’immobiliare logistico sta ormai cambiando aspetto. Non è più “solo” questione di capannoni ben posizionati, ma di piattaforme in grado di reggere fabbisogni elettrici crescenti (automazione, refrigerazione, ricarica veicoli elettrici), di rispondere a vincoli autorizzativi e di suolo sempre più stringenti, e di offrire servizi e “operatività” oltre i metri quadrati.

La stampa ha ascoltato un racconto a più voci: la fotografia macro (globale e Sud Europa), l’interpretazione del mercato italiano, poi il cuore dell’agenda – sviluppi, acquisizioni, riqualificazioni, pipeline 2026 – e infine due tasselli che Prologis sta spingendo con decisione: l’energia (SolarSmart, microgrid, infrastrutture) e i servizi (Essentials). A fare da cornice, l’idea che la logistica sia infrastruttura critica anche per competitività industriale e resilienza delle supply chain.

In apertura Sandro Innocenti, SVP – Regional Head Southern Europe Prologis, afferma che il 2025 è stato un anno molto positivo per il Gruppo Prologis in generale, con indicatori record a livello globale, ma con differenze regionali di performance. Nel suo racconto, l’Italia spicca sul fronte operations e leasing, mentre la Francia si distingue per capacità di investimento e sviluppo. La Spagna, invece, resta un mercato “in attesa” di nuova spinta.

Innocenti rivela uno scenario in cui l’occupazione resta alta perché l’offerta fatica ad aumentare: non solo per le norme sul consumo di suolo, ma per un vincolo che sta diventando determinante anche per gli utilizzatori finali, come quello dell’efficienza energetica degli immobili. In Italia i tempi di connessione all’infrastruttura elettrica possono arrivare a 12-24 mesi nelle aree più industrializzate, e questo fa preferire immobili “energy-ready”. «Il 2025 è stato un anno molto positivo per Prologis a livello globale: risultati finanziari ai massimi e livelli di occupancy che restano tra i più alti del mercato. Nel Sud Europa, l’Italia ha rispettato pienamente il piano e, sul fronte delle Operation e del leasing, ha anche performato oltre le attese. Guardando al 2026, lo scenario resta favorevole perché l’offerta di nuovi spazi è frenata da vincoli strutturali – suolo, autorizzazioni, infrastrutture e soprattutto disponibilità di energia – e questo rende ancora più richiesti gli immobili già esistenti e ben posizionati» chiosa Innocenti.

All’interno di questo scenario, Innocenti evidenzia in particolare tre trend che riguardano la domanda di beni immobiliari: la ripresa dell’e-commerce (in Italia con margini di crescita superiori perché la penetrazione resta più bassa rispetto ad altri mercati), l’attenzione crescente per la logistica urbana vicino ai centri di consumo e ai nodi (porti/aeroporti), e – tema meno di battuto in Italia, ma già visibile altrove – un possibile incremento di fabbisogno di superfici logistiche legato alla difesa.

Italia: solidità operativa, ma “selettività” del capitale
Il passaggio a Sabine Hutter, VP Capital Deployment&Develpoment Prologis, porta a parlare degli investimenti: oggi, con tassi più stabili ma un mercato più selettivo, il capitale non cerca solo rendimento, ma protezione e tenuta, cioè cash flow resilienti e qualità tecnica. È una frase che torna più volte in controluce: nel 2025 si è investito, ma con disciplina; e nel 2026 l’idea è proseguire, puntando su asset capaci di sostenere complessità operative e vincoli esterni.

Prologis indica che nel 2025 ha investito circa 120 milioni di euro tra nuovi sviluppi e acquisizioni, e che negli ultimi cinque anni l’investimento complessivo in Italia è stato circa 960 milioni. Il portafoglio nazionale supera 1,8 milioni di mq e il tasso di occupazione resta 99,6%. «Il mercato logistico italiano – aggiunge Sabine Hutter – continua a mostrare fondamentali solidi, ma oggi operiamo in un contesto più vincolato e selettivo: non basta più “comprare rendimento”, il capitale cerca protezione, tenuta dei flussi di cassa e qualità dell’asset. In questo scenario il valore non è soltanto nella localizzazione, ma nella capacità di sviluppare immobili moderni e flessibili, già pronti a sostenere fabbisogni tecnologici ed energetici sempre più complessi. Per questo continuiamo a investire con una visione di lungo periodo, concentrandoci su infrastrutture capaci di generare performance durature per clienti e territori».

I cantieri lungo i corridoi strategici
La parte sugli sviluppi è quella che meglio spiega cosa intenda Prologis quando parla di corridoi strategici e pipeline. Nel 2025 l’azienda ha avviato cantieri per circa 100 milioni di euro, con oltre metà degli interventi in modalità Build-to-Suit. È un dato importante perché dice due cose: il mercato continua a chiedere prodotto nuovo, ma lo chiede sempre più su misura, con requisiti tecnici ed energetici specifici. Nel dettaglio, Rosina elenca i progetti principali:
- Pozzuolo DC4 (area Milano) 9.853 mq per RS Components
- Carpiano DC1 (area Milano) 10.500 mq per CEDASPE (gruppo Maschinenfabrik Reinhausen)
- Piacenza DC8 7.070 mq
- Piacenza DC11 6.400 mq (speculativo)
- Tor Cervara DC1 (Lazio) 10.200 mq (speculativo).

Accanto ai cantieri, il 2025 vede anche acquisizioni mirate nell’area milanese: Carpiano DC2 (14.000 mq) e Vimodrone DC1 (8.350 mq). La logica è acquisire asset con buone caratteristiche tecniche e posizione forte, per consolidare presenza dove la domanda è più resiliente.

Davide Rosina, VP Head of Development Management Prologis, entra nella parte più di “prodotto”: come stanno cambiando gli immobili e cosa significa, progettualmente, inseguire e-commerce, pharma e food. Il suo intervento insiste su tre direttrici: sofisticazione tecnologica, efficienza energetica e ottimizzazione delle dimensioni (continua la richiesta di soluzioni più vicine ai centri urbani, più adatte a consegne rapide e reti distributive frammentate). È qui che si capisce un punto spesso sottovalutato: la domanda di mercato riguarda sempre di più gli immobili in grado di ospitare automazione, impianti efficienti e tecnologie specifiche per la movimentazione e lo stoccaggio di prodotti particolari (es. a temperatura controllata) che cambiano completamente l’impostazione impiantistica ed energetica.

Rosina racconta di sviluppi con soluzioni multi-temperatura e progetti calibrati sulle esigenze del conduttore; in parallelo richiama il percorso ESG, con un obiettivo di carbon neutrality al 2040 (anticipato rispetto al 2050) e strumenti come il life cycle assessment per misurare l’impronta delle nuove realizzazioni. Questa trasformazione spiega anche perché canoni e valori tendano a reggere: non è solo una dinamica di scarsità, ma un upgrade strutturale della qualità degli edifici.

Marco Colombo, VP Southern Europe Leasing & Customer Experience Lead Prologis, porta il punto di vista commerciale: nel 2025, racconta, ci sono stati trimestri più “tirati”, con competizione accesa soprattutto su tagli medio-grandi (15-30 mila mq) dove operatori più aggressivi hanno alzato la pressione sugli incentivi. È un passaggio interessante perché descrive una fase di mercato che non è né euforia né crisi: domanda presente, ma con maggiore selettività e negoziazione. Da diverso tempo ormai Prologis non ragiona per listini, ma per pricing coerente con appetibilità dell’asset, contesto e domanda. E si ribadisce la tesi che, con vacancy contenuta, il mercato italiano possa muoversi verso una condizione sempre più “landlord driven”, cioè guidata dal proprietario. Il media alert conferma che la vacancy europea è attesa in calo sotto il 5%: un dato che, se si materializza, rafforza questa impostazione.

Raddoppiano gli investimenti sugli immobili esistenti
Fabio Cotroneo, Director Real Estate& Customer Experience Lead Prologis Italia conferma che il 2025 sia stato un anno impegnativo (turnover, vacancy da recuperare, crescita del portafoglio da gestire) ma, allo stesso tempo, risultati molto alti. La parte più sostanziale, però, è la scelta di aumentare in modo strutturale gli investimenti sul patrimonio esistente. Cotroneo spiega che nel triennio 2024-2026 il livello medio di investimenti annui sul costruito raddoppia rispetto al triennio precedente, con due driver principali: efficientamento energetico e value creation (riqualificazioni che aumentano attrattività, riducono consumi, abilitano certificazioni e migliorano l’esperienza d’uso).

È un approccio coerente con la difficoltà di trovare nuovo suolo e con la domanda per immobili “modernizzati”. In parallelo, Cotroneo collega Operations e territorio con PARKlife: i parchi logistici visti non più solo come ambienti di lavoro ma come spazi aperti a chi li vive tutti i giorni, con servizi, sport e arte urbana che possono essere condivisi con la cittadinanza. Prologis ha già finanziato e fatto realizzare 40 opere di urban art nuove infrastrutture sportive (secondo Sports Center a Piacenza, ampliamenti a Bologna) con ulteriori interventi previsti nel 2026.

L’immobile come hub energetico
Il segmento più strategico e più attuale per il settore arriva con Luca Pizzo, Manager Commercial & Industrial Energy Sales di Prologis Italia, che racconta l’evoluzione della proposta Energy Solutions: offrire insieme agli immobili non solo fotovoltaico per autoconsumo, ma anche soluzioni di accumulo, ricarica, elettrificazione e, dove possibile, microgrid. Il dato simbolo è condiviso a livello globale: Prologis ha superato 1 GW di capacità solare installata; in Italia, a fine 2025, la capacità rinnovabile complessiva arriva a circa 24 MWp, con oltre 8.000 tonnellate di CO₂ evitate ogni anno grazie al programma SolarSmart.

A Lodi DC8, ad esempio, Prologis svilupperà un impianto da 5 MWp per autoconsumo, indicato come il più grande realizzato dall’azienda in Europa e il più grande in Italia tra quelli di proprietà del gruppo. Questo, in un mercato dove l’energia è vincolo e differenziale competitivo, è un messaggio potente: i tetti logistici diventano infrastruttura energetica.

Progetti chiavi in mano per ridurre tempi e complessità operative
Matteo Liccioli, Essential Solution Manager di Prologis, chiude il giro raccontando Essentials Operations come una risposta a un problema concreto dei conduttori: aprire (o trasferire) un magazzino rapidamente, con meno complessità e con interlocutori affidabili. La divisione dedicata di Prologis, spiega, entra “nel vivo” dell’operatività: layout, dotazioni, attrezzature, celle frigo, scaffalature, interventi tecnici, fino a formule che permettono di dilazionare investimenti lungo la durata del contratto di locazione. Guardando i numeri, nel 2025 Prologis ha supportato 53 progetti, anche fuori dal proprio portafoglio, per 7,8 milioni di euro di investimenti dei clienti, +19% sul 2024; e prevede una crescita di circa +10% nel 2026.

Se si ricompone il racconto complessivo, la traiettoria che Prologis propone per il 2026 è chiara: domanda sostenuta, offerta strutturalmente limitata, e una selezione sempre più netta a favore di immobili moderni e predisposti per fabbisogni energetici elevati. In questo schema, i progetti di sviluppo (Milano-Piacenza-Roma), le acquisizioni mirate nelle aree a massima domanda, l’upgrade del costruito e il salto energetico non sono capitoli separati: sono pezzi di un unico disegno industriale che il team di Sandro Innocenti intende portare avanti, puntando ancora una volta alla crescita della propria produttività.