In un contesto di ripresa ormai condivisa da tutti gli operatori, i primi sei mesi di quest’anno hanno visto un grande fermento tra gli investitori, nazionali ed internazionali. Nel primo semestre 2015 si sono chiuse transazioni per un totale di 3,5 miliardi di euro di volumi investiti (di cui 1,5 miliardi di euro nel secondo trimestre), contro i circa 1,8 miliardi del primo semestre 2014. Il mercato italiano si conferma attraente.
Si amplia la gamma di prodotti considerati: se all’inizio della ripresa erano gli uffici a fare la parte del leone, oggi entrano nel radar degli investitori diversi tipi di asset class, compresi i mixed use e i prodotti particolari quali le residenze per anziani o le cliniche. Ciò significa che non ci si focalizza più solo su prodotti core, ma si considera un ventaglio di opzioni che va dal core plus al value add.
L’incremento della domanda di prodotto di investimento e le difficoltà nel trovare immobili di qualità che rispondano alle esigenze degli investitori hanno provocato una compressione degli yield, che proseguirà anche nella seconda parte dell’anno, per tutte le asset class. Nuovi investitori, che fino a poco tempo fa stavano alla finestra cercando di comprendere le peculiarità del nostro mercato, hanno terminato il loro periodo “educativo” ed ora sono pronti ad investire. Assisteremo quindi alle loro mosse durante il secondo semestre e ciò potrebbe portare a volumi anche più alti rispetto allo scorso anno.
Grazie a ciò potremmo assistere ad un impulso al volume totale degli investimenti, che potrebbe superare i 6 miliardi di euro a fine 2015.

In questi primi sei mesi dell’anno sono stati assorbiti circa 128.000 mq (64.000 nel secondo trimestre) di spazi ad uso uffici e si stima che a Milano a fine 2015 il take up raggiunga un valore vicino ai 300.000 mq, superiore alla media degli ultimi 5 anni. Su alcuni asset prime si assiste ad una gara per accaparrarsi gli spazi migliori. In questi casi assistiamo ad una riduzione degli incentivi.
I corporate cercano prodotto di qualità, riconoscono le certificazioni e sono disposti a pagarne il premium price.
Assisteremo a progetti di consolidamento ed è prevedibile che molti di questi siano in formula “built to suit”, segno di maturità del mercato. Questi prodotti, inoltre, diventeranno prodotti per investimenti nel prossimo futuro.

Nel settore retail nel primo semestre 2015 abbiamo registrato una crescita dell’interesse dei retailer verso nuove aperture in Italia, anche da parte di marchi che per anni hanno monitorato il mercato ed ora hanno aperto o stanno per aprire i primi monobrand. L’attenzione si rivolge verso il mercato high street di Milano, Roma ed di città secondarie ma importanti, come Venezia e Torino. Per i centri commerciali invece, viene data priorità a grandi mall di qualità, esistenti o in sviluppo. I livelli dei canoni locativi hanno risentito positivamente di questo fermento commerciale, salendo leggermente sia a Roma che a Milano, dove il trend positivo che si è registrato per il settore High Street nei mesi recenti continuerà anche dopo Expo.

Per quanto riguarda il settore logistico, il secondo trimestre 2015 ha fatto registrare un volume di metri quadri assorbiti pari a circa 200.000 mq che corrispondono ad un incremento percentuale del 150% rispetto al primo trimestre di quest’anno, una cifra in linea con lo stesso periodo dello scorso anno.
Questi valori confermano l’ottimo stato di salute del mercato degli utilizzatori logistici (in prima linea sempre 3PL e Retailer) e fanno attendere un dato a fine anno allineato o addirittura superiore alla media degli ultimi 5 anni.

Per quanto riguarda i canoni, vediamo una situazione di stabilità per il prime nel settore uffici, con una riduzione degli incentivi sul mercato di Milano per immobili di qualità in location primarie. Stabilità anche per i canoni nel settore retail mentre per la logistica si registra un lieve aumento ma solo nelle piazze di Milano e Bologna.